De l’élaboration du projet et des plans de construction jusqu’à la remise des clés à la fin du chantier, faire construire peut être un parcours du combattant. Pour que l’aventure de votre vie ne se transforme pas en cauchemar, voici quelques conseils pour éviter les erreurs.
Maison sur plan : attention aux pièges!
Acheter une villa ou un appartement “clé en main” peut s’apparenter à un parcours du combattant . Avec un appartement déjà construit il est facile de vérifier la qualité de la construction. Dans le cas d’une promotion immobilière s’assurer des standards de qualité devient une course d’obstacles. La lecture d’un plan peut s’avérer être un exercice difficile. Penché sur un croquis, tout imprégné de ses rêves, le futur propriétaire n’imagine pas à quel point ce qu’il achète est parfois petit.
Le suivi d’un chantier engendre également beaucoup de stress. Sans compter qu’il faut faire attention à son budget. Le prix de départ d’une promotion immobilière repose sur une offre de base. Si vous ne souhaitez pas vous contenter de matériaux d’entrée de gamme, les plus-values prendront très vite l’ascenseur. A savoir que généralement les travaux à plus-values engendrent très souvent du retard sur le chantier.
Les vendeurs affirment qu’acheter sur plan est moins cher. Ce qui est certain, c’est qu’avec ce système, le promoteur ne prend pas de risques, puisque c’est vous qui achetez le terrain, pas lui. Il attend d’avoir vendu un maximum de parcelles avant d’entamer les travaux. En achetant sur plan, vous ne savez jamais précisément ce que vous aurez. Ce n’est pas comme acheter une voiture: il n’est pas possible d’ouvrir simplement le capot pour voir ce qu’il y a dedans. Il faut donc prendre quelques précautions.
L’important dans une maison, c’est l’invisible. Généralement, le premier descriptif ne donne pas assez d’indications sur la carcasse, sur l’intérieur, sur tout ce qui sera caché par les finitions. Comment a été conçue techniquement et architecturalement votre maison? Quel type d’isolation phonique a été prévu (parfois, seul un mince mur sépare les voisins mitoyens)? Quel système de chauffage? Alors, avant de signer, exigez le descriptif complet. Si le promoteur vous refuse ces informations, méfiez-vous sérieusement: cela peut signifier qu’il a des choses à cacher ou que ce qu’il vous vend n’est pas de bonne qualité.
D’une manière générale, soyez attentif à la qualité des revêtements, car c’est en faisant des économies là-dessus que le promoteur gagnera de l’argent. Le risque principal que vous courez est d’avoir fait un mauvais investissement.
La première désillusion du propriétaire, c’est le prix. Entre l’offre qui attire l’attention et ce que l’on payera réellement, il peut y avoir de grosses différences.
Quelle hauteur de fonds propres faut-il prévoir pour solliciter un crédit hypothécaire?
Lorsqu’un particulier veut acquérir son propre logement, il sollicite un crédit bancaire. La limite maximale de la somme allouée sera calculée sur sa capacité à honorer ses engagements. La part de fonds propre est fixée à un minimum de 20% pour les privés avec un apport minimum de 10% ne provenant pas de la caisse de pension. Il faut ajouter les frais de transaction qui s’élèvent en moyenne à 5%.
La banque tient également compte de la capacité à honorer les charges : taux hypothécaire, amortissement et frais d’entretien, qui totalisent 7% du montant d’achat. Des charges qui ne doivent pas excéder 30% du revenu annuel du preneur de crédit.
Vente ferme et vente à terme
Une vente ferme, c’est lorsque le vendeur et l’acheteur concluent la vente avec un transfert de propriété immédiat.
Une vente à terme est un contrat conclu devant le notaire. Le transfert de propriété est agendé à une date ultérieure, déterminée entre les parties. Cela permet au vendeur d’avoir un peu de temps pour libérer les lieux et à l’acheteur de mettre en place son financement.
L’acquisition en quote-part terrain concerne la construction d’une nouvelle propriété par étage. L’objet représente une part de la construction totale, exprimée en millièmes de la parcelle de base, soit de l’immeuble complet. Dans cette situation, lorsque l’acte d’achat est signé auprès du notaire, l’acheteur devient propriétaire de sa part de millième en terrain. Généralement cette valeur avoisine les 20% du prix d’achat total. Le solde du prix d’achat est en principe payé par des acomptes suivant l’avancement de la construction. Le financement se fait sous forme de crédit de construction.
Le piège de l’hypothèque légale
Une chose dont on ne parle jamais au futur propriétaire: l’hypothèque légale. C’est un outil juridique qui permet à une entreprise de protéger ses intérêts si elle a effectué des travaux sans être payée, par exemple en cas de faillite de l’entreprise générale. Ce qui est redoutable, dans ce cas de figure, c’est que le propriétaire peut, dans le pire des cas, être obligé de payer une seconde fois ce qu’il a déjà acheté !
Consacrer du temps
Une règle d’or: suivez les travaux de très près. Si vous ne souhaitez pas le faire vous-même, chargez quelqu’un de le faire à votre place. Dans le cas où vous travaillez avec plusieurs entrepreneurs, vous pouvez conclure un contrat de coordination. Mais si vous optez plutôt pour une entreprise générale ou une société clé sur porte, mieux vaut jeter un œil régulièrement sur le chantier. Ces visites vous permettront de vous rendre compte rapidement que, par exemple, les portes intérieures sont plus étroites ou plus basses que ce qui était prévu.
Mieux vaut signaler immédiatement les problèmes. Le souci sera plus facilement résolu.
Pas la peine de venir tous les jours pour mettre la pression sur les ouvriers ! En revanche, il est conseillé de demander le planning des principales étapes comme la préparation du terrain, le coulage du dallage, l’élévation des murs ou l’aménagement des cloisons intérieures.
N’oubliez pas non plus de vous munir de l’appareil photo. Les photos seront utiles par la suite, pour connaître où sont les tuyaux,vérifier des points technique en cas de problème.
Comment obtenir des garanties?
Le promoteur ne prend aucun risque. Avant de choisir avec qui vous souhaitez collaborer, renseignez vous auprès de l’office de poursuites, mais également de la réputation des entreprises. Il est conseillé de tout contrôler et de garder une réserve financière comme moyen de pression.
Que faire pour se prémunir des retards?
Les retards de livraison du logement fini sont eux aussi traditionnels. Avant de verser la somme convenue à chaque étape de la construction, vérifiez que l’étape précédente est bien achevée. Si ce n’est pas le cas, refusez de continuer les versements. Ceci devrait motiver l’entrepreneur à respecter ses engagements. On peut également prévoir dans le contrat un mécanisme avec des pénalités de retard.
Réception des travaux : soyez prêt!
La réception d’ouvrage est une étape importante qu’il ne faut pas négliger. Lors de cette visite, une liste des malfaçons et finitions à faire est établie Il est essentiel de garder des réserves de paiement de factures, généralement 10%, afin d’avoir une contrepartie jusqu’à satisfaction totale. Si l’ouvrage comporte des défauts majeurs, il pourra être refusé par l’acquéreur, le temps qu’il puisse être achevé sans défauts, ce qui permet de préserver plus longtemps les délais de garantie. En cas de défauts mineurs, l’entreprise aura un délai pour les éliminer. Selon la SIA, le maître d’ouvrage a deux ans pour signaler les défauts apparents et cinq ans pour les défauts cachés à compter de la livraison.
Lors de cette visite, il est important de visiter chaque pièce, d’ouvrir les robinets et de tester les appareils. Prenez des photos de tous les défauts pour avoir une trace de ces derniers.
A la réception, il faut également demander une attestation de non-inscription d’hypothèque légale, pour être sûr que l’entreprise générale ait bien payé tous les sous-traitants et éviter que ces derniers ne demandent un gage sur votre bien.
Vous avez besoin de conseils pour votre projet, vous pouvez également lire l’article: Pourquoi faire appel à un architecte?
English version
From the development of the project and construction plans to the handing over of the keys at the end of the construction site, building can be a battle course. To ensure that the adventure of your life does not turn into a nightmare, here are some tips to avoid mistakes.
House on plan: beware of traps!
Buying a villa or apartment “turnkey” can be similar to a veteran’s course. With an apartment already built it is easy to check the quality of the construction. In the case of a real estate development, ensuring quality standards becomes an obstacle course. Reading a plan can be a difficult exercise. Leaning over a sketch, imbued with his dreams, the future owner cannot imagine how small what he buys is sometimes.
Monitoring a construction site also generates a lot of stress. Not to mention that you have to be careful with your budget. The starting price of a real estate development is based on a basic offer. If you do not want to be satisfied with entry-level materials, the added value will very quickly take the elevator. That is to say that generally capital gains works very often lead to delays on the site.
Sellers say that buying on plan is cheaper. What is certain is that with this system, the developer does not take any risks, since you are the one buying the land, not him. He waits until he has sold as many parcels as possible before starting work. By buying on plan, you never know exactly what you will get. It’s not like buying a car: you can’t just open the hood to see what’s inside. Some precautions must therefore be taken.
The important thing in a house is the invisible. Generally, the first description does not give enough information on the carcass, on the inside, on everything that will be hidden by the finishes. How was your house technically and architecturally designed? What type of sound insulation has been provided (sometimes only a thin wall separates the adjoining neighbours)? Which heating system? So, before you sign, ask for the full description. If the developer refuses you this information, be seriously suspicious: it may mean that he has things to hide or that what he sells you is not of good quality.
In general, pay attention to the quality of the pavements, as it is by saving money on them that the developer will earn money. The main risk you run is that you have made a bad investment.
The owner’s first disillusionment is the price. There can be big differences between the offer that attracts attention and what we will actually pay.
How much equity capital is required to apply for a mortgage loan?
When an individual wants to acquire his own home, he requests a bank loan. The maximum limit of the amount allocated will be calculated on its ability to honour its commitments. The equity portion is set at a minimum of 20% for private individuals with a minimum contribution of 10% not coming from the pension fund. There are also transaction costs, which average 5%.
The bank also takes into account the ability to meet the costs: mortgage rate, depreciation and maintenance costs, which total 7% of the purchase amount. Expenses that must not exceed 30% of the borrower’s annual income.
Outright and forward sale
A firm sale is when the seller and the buyer conclude the sale with an immediate transfer of ownership.
A forward sale is a contract concluded before the notary. The transfer of ownership is arranged at a later date, determined between the parties. This allows the seller to have some time to vacate the premises and the buyer to set up his financing.
The acquisition in proportion to land concerns the construction of a new property per floor. The object represents a part of the total construction, expressed in thousandths of the base parcel, or of the entire building. In this situation, when the deed of purchase is signed with the notary, the buyer becomes the owner of his thousandth share of the land. Generally this value is around 20% of the total purchase price. The balance of the purchase price is in principle paid by instalments according to the progress of the construction. The financing is in the form of a construction loan.
The legal mortgage trap
One thing you never talk to the future owner about: the legal mortgage. It is a legal tool that allows a company to protect its interests if it has carried out work without being paid, for example in the event of the bankruptcy of the general contractor. What is frightening in this case is that the owner may, in the worst case, be forced to pay a second time for what he has already bought!
Devote time
One golden rule: follow the work very closely. If you don’t want to do it yourself, have someone do it for you. If you work with several contractors, you can conclude a coordination contract. But if you opt for a general contractor or a turnkey company, it is better to have a regular look at the site. These visits will allow you to quickly realize that, for example, the interior doors are narrower or lower than expected.
It is better to report problems immediately. The problem will be more easily resolved.
You don’t have to come every day to put pressure on the workers! On the other hand, it is advisable to ask for the planning of the main stages such as the preparation of the site, the casting of the paving, the raising of the walls or the installation of the interior partitions.
Don’t forget to bring your camera with you either. The photos will be useful later, to know where the pipes are, check technical points in case of problems.
How to obtain guarantees?
The promoter does not take any risks. Before choosing with whom you want to work, check with the prosecution office, but also the reputation of the companies. It is advisable to control everything and keep a financial reserve as a means of pressure.
What can be done to prevent delays?
Delays in the delivery of finished housing are also traditional. Before paying the agreed sum at each stage of construction, check that the previous stage has been completed. If not, refuse to continue payments. This should motivate the contractor to respect his commitments. The contract may also provide for a mechanism with penalties for delay.
Receipt of the work: be ready!
The acceptance of works is an important step that should not be overlooked. During this visit, a list of defects and finishing work to be done is drawn up. It is essential to keep reserves for invoice payments, generally 10%, in order to have a counterpart until total satisfaction. If the work has major defects, it may be refused by the purchaser until it can be completed without defects, thus preserving the warranty periods for a longer period. In the event of minor defects, the company will have a time limit to eliminate them. According to the SIA, the contracting authority has two years to report apparent defects and five years for hidden defects from the date of delivery.
During this visit, it is important to visit each room, open the taps and test the devices. Take pictures of all the defects to get a record of them.
At the reception, you must also ask for a certificate of non-registration of a legal mortgage, to be sure that the general contractor has paid all the subcontractors and to avoid that they ask for a pledge on your property.
You need advice for your project, you can also read the article: Why use an architect?